Москва и Сантьяго – 2 города, 1 малометражка.

30-Мая-2014
Автор: Марк Свобода.

 

Весь вчерашний день провел в анализе рынка недвижимости Сантьяго, где я живу. Сначала на местном сайте с именем – язык сломаешь – portalinmobiliario.com, а уже вечером провел пару познавательнейших часов со знакомым чилийцем, который сам занимается инвестициями в недвижимость.

Ну а так как я всегда был расположен душой к этой теме, и практически весь мой удачный инвестиционный опыт состоит именно из инвестиций в недвижимость, то в любой стране я в первую очередь обращаю внимание именно на этот рынок. И оказалось, что не зря, несмотря на то, что цены на недвижимость в Чили выросли за последние 5 лет примерно в 2 раза. Причем выросли они не в песо, а в UF.

UF? Дайте мне объяснить, так как я уверен, что вы понятия не имеете что это такое, также, как и я не имел еще год назад.

UF – или Unidad de Fomento, это не что иное как чилийский аналог российского у.е., или некая условная единица. Придумана была в 70-х правительством Пиночета, который, кстати сказать, в экономическом плане был определенно положительным явлением для Чили, в отличие от плана социального. Только, в нашем случае, у.е. была привязана чаще всего сначала к доллару, а позже к евро, в Чили же она привязана к самому же песо, но только с учетом инфляции, и каждый год курс UF неизменно растет. Таким образом, в теории за 1 UF в 2014 году можно купить столько же товаров и услуг, сколько можно было в 2008, или 1998.

К примеру, 1 UF в 2008 году в среднем стоил 21 452 песо, а сегодня, в Мае 2014 года, уже 23 900 песо. Рост составил 11 %, что есть примерно 2.2 % в год, и совпадает со средней ежегодной официальной инфляцией в стране.
Самое же интересное это то,  что цены на недвижимость в Чили обычно указываются не в песо, а именно в UF, а значит, отбрасываются в сторону вариации инфляции. Получается, что если цена на квартиру выросла за 5 лет с 2000 UF до 4000 UF, то есть в два раза, то это значит, что квартира РЕАЛЬНО выросла в цене в два раза. Для сравнения опять-таки, в Москве цена квадратного метра в рублях, оставаясь примерно одинаковой в последние 2-3 года, реально же в цене ТЕРЯЕТ, так как сами рубли из-за инфляции обесцениваются.

В продолжение же темы об оценке недвижимости, которую я начал в прошлой статье, приведу пример двух очень разных рынков недвижимости, для того, чтобы Вы, как говориться, смогли почувствовать разницу.

1)      Москва. Район Новые Черемушки.

Новые Черемушки

 Хочу начать с того, что практически везде в мире для схемы “купи/сдай в аренду” выгоднее покупать квартиры именно небольшие, а конкретно, чем меньше, тем лучше. Стоимость аренды таких уступают квартирам большим не сильно, а стоят они намного дешевле. Столкнулся с этим еще в 90-е, будучи студентом в Москве.

Для примера, я попытался рассчитать стоимость самой стандартной небольшой квартирки в Новых Черемушках, районе хоть и не самом богемном, но также и далеко не на окраине. Добротный район Московы . Именно там мне и посчастливилось в свое время долгое время проживать.

Согласно статистике сайте IRN.RU, по моим подсчетам, маленькая квартира в 30 км.м., в 15 минутах пешком от метро и в хорошем состоянии, должна стоить в среднем 190 302 долларов США, Сдача той-же самой квартиры в среднем принесет 982 $, минус примерно 100 $ на коммунальные услуги. В итоге, на руках у инвестора остается примерно 882$.

Далее предположим, что для того, чтобы купить эту квартиру, инвестор взял ипотеку под 11% в рубля. Цифру в 11 % я выбрал, изучив предложения Сберанка и еще пары банков, и вполне возможно, что реальная цифра скорее 12%. Но на наши расчеты это сильно не повлияет, скоро узнаете почему.

Стоимость квартиры – 190 000 $
Первоначальный взнос (10%) – 19 000 $
Сумма кредита – 171 000 $
Ежемесячный платеж (11% в рублях на 30 лет) – 1 628 $ ,

Выходит, что получить сегодня прибыль, покупая квартиру в ипотеку в Новых Черемушках, очень сложно. Каждый месяц инвестор будет уходить в “минуса” на 882 $ – 1628 $ = -746$.

Для того, чтобы инвестор хотя-бы вышел на уровень безубыточности, должны произойти одна из трех вещей:

  • цены на квартиры должны обвалиться чуть ли не вдвое, либо
  • арендная плата вырасти в два раза, либо
  • стоимость ипотеки упасть с нынешних 11% до 4%

что маловероятно в краткосрочной перспективе. При этом я не утверждаю, что найти недвижимость, приносящую прибыль сегодня в Москве, невозможно. Но, не будучи в Москве, и не изучив сегодняшний рынок досконально, я не вижу, как это возможно сделать.

В добавок, если вы и умудритесь заработать что-то, то должны будете заплатить 13% подоходного налога (да, знаю, что его почти никто не платит)

Теперь перенесемся с Евразийского континента, на континент на совершенно другой – Южноамериканский.

2)      Сантьяго – центральная его часть (результат моих вчерашних поисков).

Сантьяго центр

 

С утра, конкретно засев за вышеупомянутый портал со сложным даже для меня пока названием, я понял, что ситуация здесь несколько получше чем в Москве. Цены на самые небольшие квартиры в центре города составляют в среднем чуть более 1 миллиона песо за кв. м, что примерно равняется 1800-1900 $. Кстати сказать, как и во многих других городах по всему миру, центральный район города в Сантьяго – далеко не самый дорогой и престижный район города; в нем люди в нем в основном работают, жить же предпочитают в районах ближе к горам – Провиденции, Лас Кондес. Но спрос на арендув центре – стабилен и довольно высок, особенно среди приезжих.

Соответственно, небольшая квартира в те же 30 квадратов (или как ее назвал вчера мой друг – “мышиная нора”), будет стоить до 60 000 $. Сдавать же ее реально можно за 270 000 песо или 486 $ чистыми. Всевозможные квартплаты, в отличие от России, здесь платит всегда арендатор, и в среднем за квартиру этого размера они составляют 50-60 $.  Именно такую квартиру и купил Андрес (а именно так зовут моего друга) буквально 3 месяца назад, так что за цифры ручаюсь.

Итак,

стоимость квартиры – 60 000 $
первоначальный взнос (10%) – 6 000 $
сумма кредита – 54 000 $
ежемесячный платеж (4.5% годовых в UF на 30 лет) – $ 273$

Добавим еще долларов 30 $ на всякие страховки и непредвиденные расходы, и получится, что с каждой такой однушки, Андрес имеет примерно 486 – 273 – 30 = 183 $. Конечно, на такие деньги особо не разлетаешься в отпуска в американский Disney-world, но на хлеб с маслом хватит. Работая днем продавцом техники Komatsu, в свободное время он занимается своими квартирами. Таких квартир у него пять, и останавливаться на этом он не собирается.

К тому-же, лет так через 20-30, когда квартиры сами себя оплатят, и ипотека полностью погасится, он начнет получать все 100% от арендной платы. Да к тому же, если мы в Суверенном Человеке окажемся правы по поводу перспектив страны, то аренда даже этой однушки точно не останется на недорогом уровне в 486 $.

Но, это все в будущем, а в самой же ближайшей перспективе, вполне возможно, что в Чили, как и почти везде в мире будет наблюдаться замедление темпов экономического роста, и на рынке появятся интересные предложения, на которые я, если честно, очень надеюсь, так как в этом случае я однозначно запишусь в покупатели сантьягских “мышиных нор”.

А в Вашем городе? Насколько реально заработать деньги покупая и сдавая в аренду?

 

Оставайтесь с нами,
Mark_singature
Марк Свобода

 

(Visited 418 time, 1 visit today)

10 Comments