Анализ недвижимости для инвестиций

28-Мая-2014
Автор: Саймон Блэк, Марк Свобода

Много лет назад, когда мне было чуть больше 20-ти, я познал радости своего первого инвестиционного успеха. Конечно, мне бы хотелось порадовать вас историями о золотом руднике в джунглях, или борьбой за право владения землей с колумбийскими полевыми командирами … Но, к сожалению, нет. Все это пришло намного позже. Сегодня же речь пойдет о недвижимости, а точнее о трех методах анализа инвестиционной недвижимости, которые я использую постоянно.

Моя первая сделка представила собой покупку очень простого многоквартирного дома возле железной дороги. Был он, откровенно говоря, далеко не богемный, но я смог купить его почти за гроши … и опыт, который я получил в результате, оказался просто неоценим.

—————

Прим. Марка – подобные многоквартирные дома для инвестиций – очень популярное в штатах дело. Так как, если вы неходитесь, например, не в Манхеттене, то высоченных многоквартирных домов там очень мало. 90% людей живут либо в своих домах, либо в домах состоящих из 2, 4, 8, 16… квартир в одном доме. Пока я жил в Штатах, я и сам не раз присматривался к нескольким.
—————

В течение следующих нескольких месяцев и лет мои инвестиции в недвижимость, а с ними, естественно, и опыт, росли, пока в конце концов я не стал довольно “известным игроком” на местном рынке недвижимости. Местные банкиры и девелоперы даже начали позванивать мне для того, чтобы спросить совета или предложить сделку.

Мой успех был основан на системе, которую я использовал и использую для анализа недвижимости. Состоит она из трех простых составляющих:

1) сравнительная рыночная стоимость – сравнение с другими районами того же города, с другими городами, и даже с другими странами.

2) стоимость замены – cколько составляет себестоимость квадратоного метра при постройке нового аналогичного здания в том же месте?

3) доход – какой доход будет приносить эта недвижимость.

Первый и второй методы довольно просты. Стоит только отметить что иногда, в некоторых городах и странах цена за недвижимость может упасть настолько, что становится вполне очевидно, что постоить новый аналагичный дом будет намного дороже. А значит ситуация однозначно призывает рассмотреть ее поподробнее.

Из трех подходов, наиболее важным из для меня всегда был третий – оценка доходов … для меня лично, инвестирование в недвижимость совершенно бессмысленно, если она не приносит достаточного дохода для обслуживания долга. Если я каждый месяц буду уходить в минус, то я вообще скорее буду держать свои деньги под матрасом.

Рассмотрим инвестиции в рынок обыкновенного некоммерческого жилья. Формула тут довольно проста: я, владелец, владею собственностью, и сдаю в ее в аренду; арендатор мне платит аренду; я покрываю все расходы, связанные с арендой, а разницу кладу в карман. Потом конечно, в итоге еще и плачу налог с дохода, но здесь в разных странах правила различаются.

Главные расходы арендодателя — это плата за управление (профессиональная компания которая следит за вашей квартирой в ваше отсутствие), техническое обслуживание, налоги / сборы, страховка, и любые коммунальные услуги. И помимо этого, ипотека.

Если доход от аренды превышает операционные (напр. кварплата, ремонт…) и процентные (ипотека) расходы, то хозяин в плюсе, к нему течет положительный денежный поток. Он счастлив.

Если же расходы превышают арендную плату, то это определенно проблема, и хозяин вынужден свою недвижимость “подкармливать”. Естественно, арендодатель может позволить себе делать это только определенный промежуток времени, после которого он просто останется без денег.

В эту ситуацию попадают многие бизнесмены, только начинающие свое дело. Бизнес редко когда бывает прибыльным с самого начала. И очевидно, что предприниматели ожидают, что их бизнес, в конечном счете, начнет получать прибыль, и они смогут вернуть свои первоначальные вложения. И частенько именно все так и случается – через какое-то время происходит взрывной рост доходов, способный восполнить все ранние потери. С инвестициями же в недвижимость, это определенно не пройдет; арендодатель может увеличивать арендную плату лишь помаленьку, год за годом.

Таким образом, даже в случае отрицательного денежного потока, должен существовать определенный механизм, чтобы владелец в результате не остался в накладе. В этом случае, арендодатель обычно ожидает, что повышение стоимости недвижимости будет восполнять пробел денежного потока.

Например, если недвижимость приносит $ 20 000 в год, но при этом ежегодные расходы за нее составляют $ 35 000, то инвестор, купивший эту недвижимость, по всей видимости сумасшедший… кроме той ситуации, где он/она верит в то, что его недвижимость будет повышаться в цене по меньшей мере на $ 15 000 в год. Этот рост стоимости, в теории, будет покрыть все его ежегодные потери. Но проблема в том, что такой анализ основан лишь на ожиданиях, а реалии могут от него очень-даже отвернуться.

Когда рынки недвижимости находятся в состоянии пузыря (т.е. цены на недвижимость неоправданно высоки), то размеры аренды, как правило, не достигают неоправданно высоких значений. И поэтому разница между затратами и арендой бывает огромна. Это происходит потому, что у покупатели-инвесторы, покупая такую дорогую недвижимость, оправдывают себя ожиданиями того, что недвижимость и дальше будет увеличиваться в цене, и таким образом восполнять отрицательный денежный поток.

Это именно то, что происходило в США вплоть до 2007 года. Все как один: агенты по недвижимости, реклама на ТВ, специалисты по ипотеке призывали покупателей вкладываться в недвижимость и зарабатывать миллионы! И естественно, что люди принимали совершенно нерациональные финансовые решения, основанные исключительно на предположении, что стоимость недвижимости будет увеличиваться, причем увеличиваться значительно и бесконечно.

Даже банки в это поверили, выдав ипотечных кредитов на триллионы долларов по всей стране, причем частенько вообще без какого-либо первоначального взноса, основываясь исключительно на ожидании, что недвижимость США будет и дальше расти в цене, при этом денежный поток хоть гори огнем. Мы все знаем, что произошло дальше, и к каким последствиям это привело во всем мире.

В долгосрочной перспективе и при идеальных условиях, стабильный рынок недвижимости должен иметь нейтральной денежный поток (инвесторы не зарабатывают, но и не теряют); если же недвижимость приносить много денег, то и цена на нее значительно возрастет из-за большого спроса инвесторов, а если недвижимость каждый год теряет деньги – то она никому не станет нужна, и цена на нее станет падать.

Индекс стоимости жилья в США. Источник – Globalpropertyguide.com

Это именно то, что произошло в Штатах, а также многих других мировых рынках в 2007 году, а во многих странах продолжается и сейчас. В конце концов, после того, как отрицательный денежный поток стал слишком большим, американский пузырь не выдержал, и лопнул.

Долларов за кв.м. В среднем по Испании. Проблемы еще не закончились.

Формула начинается с аренды – годовая арендная плата должна покрывать обслуживание долга и все операционные расходы для того, чтобы недвижимость была как минимум безубыточной; и для того, чтобы найти арендатора, который способен платить, арендная плата должна быть доступной. А доступность, как мы знаем, прямо пропорциональна здоровью экономики.

Это один из ключевых показателей, которые я использую при оценке рынков недвижимости по всему миру. И судя по тому, что американский пузырь, по всей видимости начинает надуваться заново, то в штатах опять будет непросто найти недвижимость, которая будет приносить прибыль.

——————–

Прим Марка – Например, в Июле 2013, досконально проанализировав рынок недвижимости Майами, было вполне очевидно, что если фокусироватьс на гламурных районах типа South Beach, Brickell или Downtown, где цены по сути уже тогда почти вернулись к докризисным, то найти недвижимость, приносящую прибыль, было довольно сложно (надо было еще принимать во внимание ипотеку). Но возможно. Куда лучше ситуация с доходностью обстояла в намного менее гламурных районах, где цены, рухнув, так и остались внизу, а аренда за это время толко выросла (люди вынуждены стали арендовать, так как многие вообще потеряли свои дома за неуплату ипотеки).

——————–

Имея это ввиду, я начну представлять вам арендную доходность тех рынков недвижимости, где я путешествую. Таким образом можно будет получать лучшее представление о том, какие страны представляют наилучшие инвестиционные возможности на сегодняшний день.

Ну а немного подробнее об этом – завтра.

За вашу свободу,

Саймон Блэк