Земля в Чили. Какие возможности я вижу.

20-Сентября-2014
Автор: Марк Свобода.

На прошлых выходных я совершил удивительно полезно-познавательную поездку на мини конференцию к Даррену Кайзеру к нему в Тальку – столицу сельскохозяйственного региона Чили. О Даррене я уже писал пару месяцев назад, и интервью с ним в можете прочитать вот здесь. Даррен, изначально родом из Чикаго, посвятил несколько своих лет путешествиям, и наконец остановил свой выбор на Чили, и последние 4 года концентрирует свое внимание исключительно и эксклюзивно на сельскохозяйственных регионах страны. Даррен, как я уже упоминал раньше, вполне возможно, самый знающий человек в своей области во всей стране (по крайней мере говорящий по-английски), и я совершенно убежден, что через несколько лет он станет одним из успешнейших людей как минимум своего региона.

Почему я так думаю? Очень просто. Я думаю, нужно искать не то, что модно и приносит деньги именно сейчас, и там, где уже существует огромная конкуренция, а то, что в данный момент не сильно востребовано, но всем законам логики имеет огромный потенциал.

Приведу вам слова Джима Роджерса, одного из наиболее успешных и умных инвесторов нашего времени:

“Сельское хозяйство станет одной из лучших инвестиций в течение ближайших нескольких десятилетий, и люди должны обращать более пристальное внимание именно на этот рынок. Как было отмечено в прогнозах ООН, население мира составит 9.6 миллиардов к 2050 году. Рост населения в мире, наряду с увеличением потребления калорий каждым отдельным человеком (прим. Марка – особенно в бурно развивающейся Азии), в течение последних десятилетий создало ситуацию, когда потребление значительно превосходило рост сельхоз производства, подчеркивая возрастающее значение сельского хозяйства в мире. Прокормить население мира с сельскохозяйственным производством находящемся на текущем уровне, будет просто невозможно.

И вот еще знаменитые его слова:

“Сегодня наибольшие зарплаты платит мир финансов, но уже через поколение или два, банкиры будут устраиваться работать водителями у фермеров, а не наоборот, как это происходит сейчас”.

Интересно! Но если не знаешь ничего о земле, то как собственно даже начать думать в этом направлении?

Меня лично, как человека постоянного ищущего новые возможности и места для инвестирования (при этом желательно наиболее надежные и наиболее прибыльные), с давнего времени интересовали инвестиции в землю. Но как это сделать, для меня было совершенно непонятно. С чего же начать? К счастью, моя любознательность привела меня к знакомству с Дарреном, который приоткрыл для меня совершенно новый мир. И последняя поездка и те два дня, что мы провели вместе, разъезжая по различным участкам, оставила меня совершенно без слов. Возможности, которые существуют в мире инвестирования в землю, впечатляют. Очень.

Во-первых, в отличие от классической недвижимости (квартира, магазины), налоги на землю, по крайней мере тут в Чили, абсолютно минимальны, и чаще всего отсутствуют вовсе, что делает возможным купить землю и совершенно о ней забыть на какой угодно срок. А через несколько лет продать за цену абсолютно другую, чем та, за которую вы ее купили. В этом случае, на вас будет работать время и законы спроса и предложения, о которых неустанно пишет и говорит Джим Роджерс.

Но вы совсем не обязаны доверить все только лишь времени, так как землю можно также с легкостью сдать в аренду (для меня это было откровением), точно также, как вы сдаете в аренду вашу квартиру, в которой вы не живете. И если вы решили, что копаться в земле, сеять и собирать урожай – это “не ваше”, то просто сдайте землю местному фермеру. Вы же просто будете получать аренду. Этот рынок в Чили развит, и по словам Даррена можно рассчитывать на рентабельность примерно на 4-5% в год.

Но и это не все. Все это можно сделать на так называемом “пути развития”. Путем развития я называю местность, где в данный момент или в скором будущем будет проходить развитие. Чаще всего, это крупный гос. инфраструктурный проект (мост, новая ветка метро, новое шоссе, горнолыжная база…). В итоге, по окончанию проекта или даже просто по мере того как они становятся на слуху, стоимость вашей собственности вырастает значительно и неизбежно, чаще всего многократно в довольно короткие периоды времени. Таких проектов в Чили в данный момент немало и постоянно появляются новые, так как государство весьма активно (особенно для латиноамериканской страны) вкладывает деньги в инфраструктуру.

Но и это даже не все. Если вы довольно-таки крупный инвестор (я бы сказал, начиная от сотни тысяч долларов), или сможете найти себе партнеров, то вещи становятся еще интересней. Проделав довольно-таки серьезную работу и найдя крупный участок (или деверя это дело Даррену, например) можно найти крупный участок сельскохозяйственной земли на пути развития. Потом разделить его на более мелкие, часть из них продать по куда более высокой цене (так сказать, в розницу), по сути вернув все свои деньги. Остаток же сдавать в аренду местному фермеру под 4% годовых. В итоге, через год-два-три после изначальной покупки, вы получаете землю совершенно бесплатно, получаете с нее аренду и потенциал многократного удорожания в будущем. Конечно в этом случае от вас потребуется куда больше работы, чем просто “купить и ждать”.

Все тоже самое относится и к участкам береговым, с видом на море, с той лишь разницей что произрастать там особо ничего не будет, и поэтому сдать в аренду ее местному фермеру вряд ли получится.

Вот это я называю “возможностями”.

Конечно, такие вещи не ограничиваются только Чили, и вполне возможно вы тоже самое можете сделать и у себя в стране, просто готовьтесь потратить на это годы изучения рынка тысячи километров путешествий. Это не квартиру купить в Москве, где все всё известно и прозрачно, да и то люди умудряются попадать в “ситуации”…

Для меня же лично, Чили – естественный выбор. В стране нет никаких ограничений по покупке земли или недвижимости иностранцами (за редким исключением), очень низкая преступность, практически отсутствует коррупция (за все мое время здесь, я про нее даже не слышал), уважаются законы. В общем-то, именно по всем этим вышеперечисленным причинам я здесь и “окопался”. При этом, страна довольно современная, а пейзажи мне напоминают калифорнийские, правда без калифорнийского ценника. И для тех, кто имеет свои деньг в евро или долларах, страна за последние полтора года подешевела процентов так 25-30.

USD к чилийскому песо.

Что интересно, примерно та-же ситуация в последние полтора года происходит и с российским рублем.

USD к российскому рублю.

В итоге получается, что чилийский песо получил тоже самое наказание, что и российский рубль, но только без какой-либо аннексии Крыма, западных санкций, угрозы новой холодной войны и прочих неприятностей.

Российский рубль к чилийскому песо.

Как видите, для тех, кто зарабатывает и держит свои деньги в рублях, Чили за последние два года не только не стало дороже, а даже немного подешевело.

Что еще более интересное, в случае сдачи вашей земли в аренду (а значит у вас будет пассивный доход) вы также сможете остаться в стране жить постоянно, так как сможете получить визу типа “рантье”, которое предполагает пассивный доход (1500 $ на семью в месяц обычно бывает достаточно). Конечно землей это не ограничивается, можно также купить и сдавать в аренду тут любую другую недвижимость. Но я отвлекаюсь – куда более подробно об иммиграции в Чили читайте здесь.

Следующий список – результат моей поездки. Список состоит из участков которые мне либо удалось посмотреть лично, либо представляют наибольший интерес из всего множества, с чем сейчас работает Даррен. Цены указаны в чилийских песо (в скобках доллары США). Также указана комиссия Даррена за его работу (так как по сути в большинстве он по сути будет выступать в роли риэлтора и за свою работу взимает стандартную комиссию). Суверенный Человек, как обычно, никакой комиссии ни за что не берет.

(далее будут ссылки на регионы Чили, о которых вы можете прочитать здесь.)

Участок # 1

0.5 Га, сектор Коста Бланка, 7 Регион Чили. Примерное расположение участков 1 и 2 вы сможете посмотреть здесь.

Очень дешевый участок с видом на море, с проложенными коммуникациями (электричество и вода). Недостатки: расположен намного ниже, чем участок №2 (смотри ниже). А значит худшим видом на океан и меньшей площадью, годной под застройку.

Цена: 10 миллионов песо (16 376 долларов) + 500000 песо (836 долларов) комиссия Даррену.

Участок # 2

0.5 Га, с уже выстоянным деревянным домом в 80м2, сектор Коста Бланка, седьмая область Чили (на видео он обозначен как Lot 2. Видео: http://vimeo.com/99587354)

Участок расположен намного повыше чем предыдущие, с захватывающим видом на океан, уже подключенной водой и электричеством.

Цена: Продавец хочет 40 миллионов песо, но Даррен уверен, что он согласится на 35 миллионов песо (58 600 долларов) + 3% комиссии.

Участок # 3

1 Гектар, с видом на океан (менее 500 метров до океана), сектор Pullaullao рядом с г. Конститусьон, 7 Регион.

Участок чрезвычайно живописен, однако, доступ к нему довольно-таки затруднен. Придется преодолеть примерно 7 км гравийной дороги, чтобы добраться до пляжа. На автомобиле с низким клиренсом возможно будет до него добраться в течении большей части года. Во время дождей понадобится джип, и сразу после обильного дождя, дорога может оказаться вовсе непроходимой.

Цена: 15 миллионов песо (25 200 долларов) + 3% комиссии.

Участок # 4

Ранчо в 50 Гектаров, менее чем 5 км от океана, 7 Регион.

Участок находится в разнообразной местности – от относительно плоской в одном конце его и до довольно-таки крутой в другом. На территории растут фруктовые деревья и имеются некоторые другие улучшения. Стоит старый глиняный дом. Некоторый вид на океан и на реку из самой высокой части участка. Дорога в плохом состоянии.

Цена: 4 миллиона песо за гектар (6700 долларов) + 2,5% комиссии.

Участок # 5

99,5 га пшеничная ферма, 8 Регион.

Очень симпатичный участок с мощеной дорогой к нему и отличным видом на горы. Доходность в год между 4% и 5% при сдачи в аренду, или 10% – 15%, если сажать пшеницу самостоятельно. Также есть возможность посадить виноградник (как правило, более выгодно) или в будущем разделить и продать по частям.

Цена: 3 миллиона песо за гектар (5100 долларов) + 2,5% комиссии.

Участок # 6

9 Га. На берегу океана, 8 Регион.

Захватывающий вид на океан, находится высоко, потому почти целиком находится вне зоны опасности цунами (что довольно важно в Чили, ввиду сейсмоопасности). Правительство строит в эту местность новую дорогу – однозначный путь прогресса. Можно поделить, продать ее по частям, на оставшемся участке жить самому.

Цена: 150 миллионов песо (252 000 долларов) + 2,5% комиссии

Участок # 7

82,4 гектаров горного ранчо, в районе Сан-Клементе, 7 Регион.

Это, на мой личный взгляд, наиболее интересный вариант из всех (пожалуй, наравне с участком №6). Видео записанное с вертолета-беспилотника, вы можете посмотреть вот тут (довольно-таки клевая штука).

Вдоль участка, на протяжении 300 метров, идет международная (в Аргентину) дорога 115. Участок уже куплен Дарреном и его партнерами. В дальнейшем планируется разделение участка до 100 жилых и 15 коммерческих участков, и продажа их по частям (естественно цена при этом вырастет многократно). На данный момент уже существует список потенциальных покупателей и девелоперов. Подведено трехфазное электричество. Вид на горы.

Участки по соседству продаются за в районе от 12 млн до 20 млн песо за гектар. Даррен и его партнеры хотят вернуть часть первоначальных вложений, и уже на данном этапе и желают продать долю от 5 до 20% в проекте. Я долго выпытывал примерный потенциальный возврат, и Даррен оценивает его в 500 % минимум, в течении максимума 3 лет (по его словам, эти цифры очень консервативные, скорее всего возврат будет больше, и время – меньше). Есть большая вероятность (но не гарантия) того, что в ближайшем времени правительство начнет строить новую горнолыжную базу недалеко от этого места, и в этом случае стоимость возрастет еще более сильно.

Цена: 42 миллиона песо (70 600 долларов) за 5% долю в собственности. Также есть варианты покупки 10% доли, максимум до 20%. При цене в 42 миллиона за 5%, цена за гектар по сути составит 10 миллионов песо или 17 200 долларов за гектар.

———-

Существуют примерно такие возможности…

На мой взгляд они из разряда тех, которые имеют смысл в любом случае – решите вы там жить или просто оставите на несколько лет и подождете удорожания и пока реализуются все гос. инфраструктурные проекты. Решите заняться благоустройством, продажей сами, или доверите все делать Даррену и его команде…  вы смодете связаться с ним через его сайт www.propertychile.com

В итоге же особенно с учетом того, что все в стране за последние 2 года вдруг подешевело почти на 30% из-за удешевления песо по отношению к доллару (надеюсь, вы все свои сбережения не держите в рублях?), я не вижу никаких ситуаций, кроме самых апокалиптических, при которых вы бы смогли бы потерять на этом деньги. Мне определенно интересны как минимум проекты 5, 6 и 7, и я собираюсь на следующей неделе уделить им куда большее личное внимание.

А что думаете по поводу инвестиций в землю Вы?

оставайтесь с нами,
Марк Свобода.