Недвижимость в Европе. Дела так плохи, что землю дают бесплатно.

Simon Black & Mark Svoboda,

For-Sale-Sign (1)

1-Августа-2014
Автрор: Саймон Блэк

Последние несколько лет, мягко говоря, были не самыми удачными для европейских рынков недвижимости.

Ирландия, Испания, и Португалия, в частности, прошли через свои лопнувшие пузыри недвижимости и разрушения оказались даже более серьезными, чем то, что мы видели в США. Картина весьма печальна.

И в то время, как некоторые страны и районы уже восстановились, другие все еще находятся на катастрофически низких уровнях более чем 6 лет спустя.

И перед тем как пройтись “галопом по Европам”, давайте начнем с того, с чего всегда нужно начинать серьезный разговор – с терминов: так что же есть в моем понимании «дешевая недвижимость»?

Мои критерии оценки дешевизны недвижимости:

1)      Универсальный.

В любое время, когда вы можете купить хорошую, качественную недвижимость за меньшие деньги, чем стоимость постройки той же самой недвижимости, на том же самом месте, – то это дешево. Это все равно что покупать 1 доллар за 70 центов.

При этом надо иметь в виду, что затраты на строительство варьируются от региона к региону, от страны к стране, и, например, выше $ 2000 за квадратный метр в Великобритании, и менее $ 800 за метр в Венгрии.

(Прим. Марка – посчитаем, что квадратный метр в Москве скорее ближе к ВБ, чем к Венгрии, и тогда “дешево” в Москве согласно этому критерию было-бы при стоимости 50 метровой “двушки” в 100 тысяч долларов).

2)     Макроэкономический.

С макроэкономической точки зрения, можно считать тот или иной рынок недвижимости недорогим, если он имеет низкое соотношение “цены к доходам”, или если подробнее, соотношения средней цены среднего-же жилья в регионе, по отношению к средней заработной плате в том-же регионе. Если вы сможете купить среднестатистическое жилище за одну или две средние годовые зарплаты – то недвижимость в этом месте можно считать дешевой.

(Прим Марка. – согласно этому критерию, в Москве средняя “двушка” считалась бы дешевой, если бы стоила не более 40 -50 000 долларов, что, естественно, очень далеко от правды)

3)     Доходный.

Высокий доход от сдачи также чаще всего является признаком дешевого рынка недвижимости. Он рассчитывается как соотношение чистого дохода (доход от аренды за вычетом всех расходов), деленная на его покупную цену.

Опытные инвесторы в недвижимость занимают деньги (берут ипотеку), скажем, под 5%, в тех странах, где это конечно возможно, и покупают недвижимость, которая приносит доход в 10% годовых и выше. Чем выше доходность, тем быстрее окупятся первоначальные инвестиции, после чего ваш актив станет приносить вам прибыль в дальнейшем совершенно “бесплатно”.

(Прим Марка – несколько месяцев назад мы более подробно охватывали тему инвестиций в недвижимость здесь и здесь)

При этом, конечно, всегда хочется какого-то катализатора для страны, для региона. Открыты ли в стране новые запасы нефти? Перепроданы ли рынки в результате паники? Есть ли предпосылки для бурного развития экономики страны? Становится ли этот конкретный город более деловым и более экономически активным по сравнению с соседними? Поощряет ли правительство страны покупку недвижимости иностранцами? Все это может привести к подорожанию недвижимости. Если же ничего этого нет, то вполне возможно, что “дешевое” может оставаться “дешевым” еще очень и очень надолго …

И естественно, отлично зная ситуацию в Европе, я, во время своих путешествий по Европе, в которых я нахожусь уже на протяжении нескольких последних недель, я фокусировал свое внимание именно на недвижимости. И вот, что я обнаружил:

Ирландия. Примерно год назад именно Ирландия была определенно тем местом, где можно было найти лучшие предложения на всем континенте. Правительство тогда учредило открытое ‘Национальное Агентство Управления Активами “(NAMA – NationalAssetManagementAgency), чтобы распродать всю проблемную собственность страны.

На данный момент им удалось распродать большинство из того что у них было, и программа уже практически свернута.

Потругалия.  Рынок недвижимости Португалии получил значительную выгоду от своей программы – вид на жительство за инвестиции (GoldenResidencyVisa). В частности, программа эта была направлена ​​напокупателейнедвижимости в стране (нужно было инвестировать свыше 500 000 евро).

Это программа, где вы имеете возможность приобрести недвижимость в стране и за это получить в ней вид на жительство. Программа стала пользоваться спросом, и согласно последней статистике, привлекла тысячи китайцев и, как ни странно, всего десятки россиян.

Поскольку рынок недвижимости Португалия относительно небольшой, то такого количество китайцев и россиян оказалось достаточно, для того, чтобы поднять рынок из той бездны, в которую он скатился в последние годы.

Недвижимость в Португалии по-прежнему дешева, но уже далека от того шокирующе низкого уровня.

Испания. Если честно, то я поражен дешевизной недвижимости в Испании, особенно в областях Андалусии и Валенсии.

По состоянию на прошлый месяц, официальная статистика страны говорит, что в стране имеется 1.7 миллионов единиц непроданной недвижимости, и доля вакантной недвижимости также зашкаливает. Продавцы по-прежнему в состоянии отчаяния.

Например, я наткнулся на один небольшой домик (чуть менее 100 квадратных метров) с 16 гектарами прекрасной земли всего лишь за 100 000 евро ($ 130 000).

Другими словами, они готовы продать свой дом по себестоимости строительства, и при этом еще прилагали землю совершенно бесплатно! И я встречал подобные предложения вновь и вновь по мере путешествия по стране.

Однако же больше всего меня удивила даже не Испания, а Англия. Если смотреть лишь на доходность недвижимости, то лучшие предложения по недвижимости во всей Западной Европе сейчас в Соединенном Королевстве.

Во втором по величине городе Англии – Бирмингеме, средняя отдача составляет невероятные 13% – 14% (то есть недвижимость полностью окупается за 7-8 лет).

Банки по-прежнему предоставляют ипотечные кредиты до 75% от стоимости имущества, и при процентных ставках примерно в 5%. Это означает, что Вы могли бы взять ипотеку под 5%, а получать прибыль в 14%. Очень даже неплохо.

В итоге, я считаю, что определенно стоит обратить внимание на некоторые Европейские страны. И не потому только, что цены очень привлекательны. Есть еще несколько хороших причин для того, чтобы задуматься о приобретении зарубежной недвижимости.

Владение недвижимостью является отличным способом для того, чтобы обменять бумажки, которые принято в наше время считать деньгами, на что-то существенное, что не будет уничтожаться инфляцией, а в добавок к этому еще и способно генерировать долгосрочный доход.

Что еще более важно, владение иностранной недвижимостью – это отличный способ держать ваши сбережения за рубежом – его практически невозможно “заставить” вернуть на родину по приказу какого-либо бюрократа, а во многих случаях (как Испания, Португалия, Латвия, Греция и др.) покупка недвижимости также еще и дает возможность получить в стране вид на жительство. А это дает вам куда больше свободы и возможностей в том случае, если вы решаете для себя, что наконец, настала и ваша пора “валить”.

Мне представляется трудным представить, что кому-то будет хуже от того, что он поменяет свои бумажные деньги на очаровательную собственность, приобретенную по цене ниже себестоимости постройки, которая при этом генерирует значительный денежный поток, и в определенных случаях еще и дает возможность получить вид на жительство в стране, наполненную морем и солнцем.

В дальнейшем мы больше будем рассказывать вам о европейских программах ВНЖ, и о самой недвижимости конечно тоже, так что…

Оставайтесь с нами
Саймон Блэк.

Комментарии

3 Responses to “Недвижимость в Европе. Дела так плохи, что землю дают бесплатно.”

  1. Спасибо за очередную познавательную статью! Очень интересные цифры в Испании. Но не опасно ли покупать там недвижимость в нынешние времена и кризис? Как вы думаете, есть там сейчас вероятность опять какого-то кризиса? Не хотелось бы инвестировать в недвижимость которая теряет цену каждый год (так что-бы не пришлось ее продавать лет через 5 по цене вдвое меньше). Или же цены опять начнут расти после определенного порога? Судя по информации с globalpropertyguide.com, инвестировать в недвижимость в Испании дело гиблое, но может цифры меняются на побережье? И опять же, если инвестировать в недвижимость что-бы там жить и просто сдавать в аредну, опять дело разное. Нас интересует на данный момент первый вариант. Спасибо!

  2. Проблеммы в Европе не закончились. Покуда весь ЕС не стряхнет с себя весь тот социализм, который туда перкочевал после распада СССР, проблемы там будут продолжаться. особенно это касается конечно южной Европы. Северная Европа в относительно неплохом положении. Вкратце, если вам НЕ нужно зарабатывать деньги в Испании, а только их тратить, то сейчас пожалуй время для этого очень подходящее, особенно если не в Барселоне, где цены снизились, но не так катастрофично. Что будет через пять лет ? Сказать трудно, но если взять недвижимость по стоимости постройки плюс землю впридачу бесплвтно за 130 000 долларов, то я бы особо не переживал. Деньги при таком раскладе будет потерять весьма сложно…
    При этом стоит отметить, что как государство-банкрот, вполне вероятно, что Испания в попытке выжать как можно большее количество денег, будет повышать в дальнейшем налоги, и естественным образом повысит налог на недвижимость. Деталями об испанских налогах я в данный момент не владею, но перед покупкой стоит изучить вопрос налогов более подробно. В иных странах он может доходить до ощутимых размеров. Например в Майами стандартный налог на недвижимость на инвестиционную недвижимость (т.е. вы в ней не живете) – это 2% в год от рыночной стоимости квартиры!, что в общем то серьезные деньги. За несколько десятков лет вы полностью выплачиваете государству стоимость своей квартиры.

  3. Спасибо за ответ. По первой части ответа согласна с Вами и думаю что в принципе так оно и есть. Насчет налогов, тот же globalpropertyguide.com указывает что налоги Испании на недвижимость это минус для инвесторов, так как они достаточно высоки. И так и есть. По моему в 2013 году они уже вернули часть налогов и увеличили другие (о чем вы и предупреждаете). На данный момент ежегодный налог составялет вроде как где-то 0.7% от кадастровой стоимости (там два вида налога) что в принципе не мало, но радует то, что кадастровая стоимость вроде как в несколько раз дешевле чем рыночная.

    Еще хотела бы узнать Ваше мнение по поводу двойного гражданства в России, и санкций которые сейчас будут применятся к тем кто не указал что у него оное есть. Может захотите как-то написать пост, или просто поделится мнением.

    Спасибо!